Vers une simplification des procédures administratives pour les projets de construction ?
Poursuivant ses réflexions et travaux de réforme des législations applicables en droit de la construction (aménagement communal, protection de la nature, patrimoine culturel, etc), initiés à la suite de l’accord de coalition 2023-2028 (https://gouvernement.lu/fr/publications/accord-coalition/accord-de-coalition-2023- 2028.html), puis de la conférence de presse « Méi, a méi séier bauen – la simplification administrative en marche » (https://environnement.public.lu/content/dam/environnement/actualites/2024/06/19062024-confrence-de-presse-annexes.pdf ), le Gouvernement en conseil vient d’approuver ce 10 janvier 2025, des projets de loi (qui devront prochainement être soumis à l’appréciation de la Chambre des Députés) destinés à mettre en place les mesures de simplification administrative annoncées.
Ces mesures font notamment suite à de multiples ajustements (aides et dispositifs fiscaux) spéciaux temporaires et incitatifs, destinés à redresser le marché immobilier et en particulier le marché du logement (voir la loi du 22 mai 2024 portant introduction d’un paquet de mesures en vue de la relance du marché du logement). Le « paquet législatif et réglementaire » sous analyse concerne cette fois principalement les procédures d’autorisation.
Par décision du Gouvernement en conseil du 10 janvier 2025, a été approuvé une série de projets de loi destinés à réformer le droit de l’urbanisme et de l’Environnement afin de simplifier et d’accélérer les projets de construction.
Sont ainsi prévus :
- la révision de l’article 29bis de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain, dans l’objectif déclaré de créer plus de logements et plus de logements abordables;
- l’introduction du principe du « silence vaut accord » en deux phases;
- l’introduction de « limites bagatellaires » pour travaux de moindre envergure;
- la révision des règles urbanistiques pour les zones d’activités économiques; et
- l’harmonisation et simplification des procédures d’instruction en matière environnementale.
Les projets de loi suivants ont été approuvés pour être déposés à la Chambre des Députés :
- projet de loi portant modification de :
1° la loi du 7 janvier 2022 portant sur l’accessibilité à tous des lieux ouverts au public, des voies publiques et des bâtiments d’habitation collectifs;
2° la loi du 25 février 2022 relative au patrimoine culturel;
3° la loi modifiée du 21 décembre 2009 relative au régime des permissions de voirie;
4° la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain.
Ce projet de loi vise la mise en œuvre de la première phase dans l’Introduction du principe « silence vaut accord » pour les autorisations individuelles en matière de construction, présentées en date du 19 juin 2024.
On remarquera que ne sont pas visées la loi modifiée du 18 juillet 2018 concernant la protection de la nature et des ressources naturelles, la loi modifiée du 19 décembre 2008 relative à l eau et la loi modifiée du 10 juin 1999 sur les établissements classé. Il faut donc supposer que les autorisations à délivrer en application desdites lois, échapperaient à la réforme.
- projet de règlement grand-ducal déterminant les travaux non soumis à autorisation de construire ou soumis à une déclaration de travaux auprès du bourgmestre.
Ce projet de règlement grand-ducal introduit une série de « limites bagatellaires » pour certains travaux afin de les exempter d’une autorisation de construire ou bien de les soumettre à une simple déclaration de travaux.
- projet de règlement grand-ducal déterminant les constructions et aménagements soumis à une procédure allégée.
Ce projet de règlement grand-ducal vise à déterminer les constructions et aménagements soumis à une permission de voirie directe ou à une déclaration de travaux et ceux non soumis à une permission de voirie ou à une déclaration de travaux.
- Projet de loi portant modification de :
1° la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain;
2° la loi modifiée du 17 avril 2018 concernant l’aménagement du territoire.
Ce projet de loi vise la mise en œuvre de mesures destinées à encourager la création supplémentaire de nouveaux logements abordables. Parmi ces mesures on trouve l’harmonisation des seuils applicables à la surface construite brute qui est à réserver aux logements abordables et l’adaptation des coefficients d’occupation et de densité qui permettra de construire plus de logements sur la même taille de terrain.
- projet de règlement grand-ducal portant modification du règlement grand-ducal modifié du 8 mars 2017 concernant le contenu du plan d’aménagement général d’une commune.
Ce projet de règlement grand-ducal propose entres autres (i) d’instituer une nouvelle zone de parc urbain qui, a contrario de la zone de parc public actuellement définie dans les PAG, ne serait pas soumise aux exigences de la législation sur la protection de la nature et des ressources naturelles portant sur la zone verte et (ii) d’adapter la liste des activités économiques autorisables dans les zones d’activités économiques à l’évolution dynamique de l’économie.
Il est encore trop tôt pour se prononcer sur les dispositions légales et réglementaires projetées (il faudra analyser les projets de loi et de règlement grand-ducaux). Toutefois, certaines informations ont été communiquées dans la présentation au public desdites mesures (https://gouvernement.lu/dam-assets/images-documents/actualites/2025/01/10-mei-bauen/mei-a-mei-seier-bauen.pdf)
Il en résulte les points principaux suivants :
A. Les pourcentages de logements abordables à réaliser dans le cadre des plans d’aménagement particulier nouveau quartier, seront simplifiés, harmonisés, avec pour conséquence une augmentation au niveau global du nombre de logements abordables créés dans les PAP NQ.
B. Les logements abordables ne seraient plus pris en considération dans le calcul de la DL (coefficient déterminant le nombre d’unités de logement maximum par hectare brut).
C. En ce qui concerne le thème des autorisations tacites (principe du « silence vaut accord »), le Gouvernement propose d’implémenter les nouveaux dispositifs, en deux phases. La première phase viserait à « introduire » un délai de rigueur pour la vérification par l’autorité compétente, du caractère complet du dossier (deux mois) et un délai d’ordre (indicatif donc) pour imparti à ladite autorité pour statuer (quatre mois). Considérant qu’actuellement, les autorités compétentes doivent en principe statuer dans un délai de trois mois au risque d’émettre une décision implicite de refus, le fait de porter les nouveaux délais à un total de six mois, ne permettrait pas en soi d’accélérer les procédures. Toutefois, il est évidemment plus favorable à l’administré de disposer tacitement d’une autorisation après six mois que d’avoir un refus tacite après trois mois, ceci lui ouvrant uniquement la possibilité d’introduire un recours en annulation contre le refus tacite, auprès des juridictions administratives.
Toujours dans la première phase, les projets de loi viseront à définir les travaux de petite envergure qui soit ne nécessitent pas de permis de construire, soit peuvent faire l’objet uniquement d’une déclaration de travaux.
Le document précité ( https://gouvernement.lu/dam-assets/images-documents/actualites/2025/01/10-mei-bauen/mei-a-mei-seier-bauen.pdf ) reprend un tableau énumérant les travaux qui ne seraient ainsi plus soumis à permis ou soumis uniquement à déclaration de travaux.
La deuxième phase de la réforme viserait ensuite à organiser le mécanisme du principe « silence vaut accord », « pour toutes les procédures où cela est juridiquement possible ». Cette phase s’accompagnerait d’une digitalisation des procédures.
D. Création d’une zone de parc urbain (modification du règlement grand-ducal sur le contenu du PAG d’une commune), qui ne serait plus une zone verte au sens de la loi sur la protection de la nature et qui permettrait dès lors d’y admettre une certaine constructibilité, comme des restaurants ou autres commerces.
E. Modification des activités admissibles en zone d’activités économiques : logements pour le personnel des entreprises (et non plus uniquement pour les « logements de service à l’usage du personnel dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la direction ou la surveillance d’une entreprise particulière ») et énergies renouvelables.
F. Transposition de la Directive (UE) 2023/2413 du Parlement européen et du Conseil du 18 octobre 2023 (dite « RED III ») modifiant la directive (UE) 2018/2001, le règlement (UE) 2018/1999 et la directive 98/70/CE en ce qui concerne la promotion de l’énergie produite à partir de sources renouvelables.
G. Finalement, d’autres mesures sont encore annoncées, telles qu’une révision des seuils à partir desquels une EIE (Etude des incidences sur l’Environnement) est nécessaire pour certains projets (ce qui implique une révision du règlement grand-ducal du 15 mai 2018 établissant les listes de projets soumis à une évaluation des incidences sur l’environnement), ou encore « l’introduction de la typologie de logement ‘co-living’ ».
Ces mesures auront une incidence importante, voire majeure en droit de l’Urbanisme et de l’Environnement et dès lors, sur les projets de développement immobilier.
Nous ne manquerons dès lors pas de faire le point sur les différents sujets abordés ci-avant, dès que les projets de loi auront été soumis à la Chambre des Députés.
A suivre donc…
Me Sébastien COUVREUR
Avocat à la Cour – Partner.