Le cadastre des loyers, un « Mietspiegel » luxembourgeois en vue d’un plafonnement des loyers ?
En tant que propriétaire d’appartements ou immeubles donnés en location sis au Luxembourg, vous avez peut-être été surpris de recevoir un courrier sous entête du Ministère du Logement et de l’Aménagement du Territoire, du Liser et de l’Observatoire de l’Habitat, vous invitant à remplir un questionnaire en ligne d’une durée d’environ 25 minutes, ayant pour « but de recueillir des informations sur les logements que vous possédez actuellement au Luxembourg mais que vous n’occupez pas personnellement. ».
Le questionnaire poserait des questions visant également directement les bailleurs : «leurs caractéristiques sociodémographiques, (…) la façon dont sont sélectionnés les locataires, (…) les critères utilisés pour fixer le niveau du bail (ainsi que les augmentations éventuelles) et (…) les modalités d’acquisition, de gestion et de cession des biens locatifs : https://liser.elsevierpure.com/en/projects/cadastre-des-loyers/
L’établissement d’un « cadastre des loyers » s’inscrit dans le contexte de discussions politiques sur la question d’un éventuel plafonnement des loyers ou à tout le moins d’un régime d’encadrement des loyers.
En date du 10 juillet 2024, une motion « relative au plafonnement des loyers », avait été adoptée par la Chambre des Députés à une large majorité (55 voix contre 5). Ladite motion invitait le Gouvernement à « proposer une réforme du régime actuel de plafond des loyers ayant comme but de protéger les locataires en endiguant la croissance continue des loyers sur le marché locatif privé et à déposer le projet de loi respectif à la Chambre des Député.e.s au plus tard le 30 juin 2025 ».
Lors d’une réunion de la Commission du Logement et de l’Aménagement du territoire du 25 septembre 2025, le Gouvernement fut interrogé sur sa volonté réelle de déposer un tel projet de loi, dans la mesure où le délai imparti était dépassé et dans la mesure où des déclarations publiques des membres du Gouvernement semblaient aller à l’encontre des engagements figurant dans la prédite mention.
Le Ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire, M. Claude Meisch, réaffirma cette volonté, tout en soulignant qu’il était nécessaire de disposer d’outils fiables pour guider les prises de décisions en la matière. Des représentants du LISER ont alors exposé les éléments à prendre en considération, selon eux, avant une réforme du bail à loyer.
Dans ce contexte, le LISER indiqua être « mandaté par le Ministère à réaliser une enquête permettant d’établir un premier cadastre des loyers au Luxembourg qui, à l’instar du « Mietspiegel » allemand, a comme objectif de refléter le niveau des loyers pratiqués dans différents quartiers d’une commune en différenciant les logements sur la base de critères de qualité et de leur situation géographique. Le cadastre des loyers est établi au moyen d’enquêtes, à destination des locataires et/ou des bailleurs. Il ressort des données anonymisées transmises par l’Administration du cadastre et de la topographie que la valeur totale des biens immobiliers et fonciers est estimée à 212 milliards d’euros, répartis entre 208 340 propriétaires privés. 10 pour cent des propriétaires (20 834 individus) détiennent 102 milliards d’euros, représentant 48 pour cent de la valeur totale. 28 472 personnes physiques détiennent plus d’un bien immobilier et, au total, 91 033 biens. »
D’autres explication concernant l’établissement du futur « cadastre des loyers », ressortent d’un rapport de l’Observatoire de l’Habitat : https://gouvernement.lu/dam-assets/images-documents/actualites/2025/02/04-observatoire-habitat/rapport-analyse-14-cadastre-des-loyers.pdf, qui est intéressant puisque la pertinence de la démarche y est critiquée.
Confronté à ce questionnaire, certains bailleurs se sont interrogés si la réponse à ce dernier est obligatoire ou non, et dans l’affirmative, quelles seraient les sanctions en cas d’absence de réponse dans le délai imparti.
Il convient de prendre position en ce sens que les bailleurs n’ont en l’état du droit en vigueur, aucune obligatoire de fournir des réponses audit questionnaire. En effet, comme rappelé dans le rapport de la réunion de la Commission du Logement et de l’Aménagement du territoire du 25 septembre 2025, l’enquête repose sur une démarche volontaire des bailleurs sondés. Cela a par ailleurs été rappelé en filigrane dans la réponse à une question parlementaire : https://wdocs-pub.chd.lu/docs/exped/2025/03/QP_57918_1741095832885.pdf
Notons toutefois que selon l’article 28 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation :
« Chaque commune est autorisée à demander annuellement auprès des bailleurs, donnant en location un ou plusieurs logements sis sur le territoire de la commune, respectivement auprès des locataires d’un logement sis sur le territoire de la commune, des renseignements relatifs au montant du loyer et des charges locatives à payer au bailleur ainsi qu’au type et à la surface en m² du logement loué.
Ces renseignements peuvent être utilisés pour l’établissement d’un cadastre des loyers afin de connaître le niveau moyen des loyers demandés pour les différents types de logements dans une commune ou dans une partie de celle-ci.
La demande de renseignements est faite moyennant un formulaire mis à la disposition des bailleurs, respectivement des locataires, par les autorités communales. Elle doit être retournée, dûment remplie et signée par chaque bailleur ou locataire destinataire aux autorités communales dans le délai indiqué sur le formulaire, faute de quoi le destinataire défaillant pourra être puni à une amende dont le montant est fixé par règlement communal conformément aux dispositions de la loi communale.
En cas de demande du ministre ayant le Logement dans ses attributions, les résultats des renseignements récoltés dans une commune donnée sont communiqués au ministre par les autorités communales. ».
Or en l’occurrence, la demande n’émane pas d’une commune mais du ministère du Logement lui-même, ce qui n’est pas prévu par la loi. C’est la raison pour laquelle le répondre au formulaire destiné à dresser le cadastre des loyers par le LISER et l’ l’Observatoire de l’Habitat, n’est pas obligatoire.
Etant donné que le « Cadastre des loyers » n’est pas déterminant en vue de l’établissement d’une possible future règlementation sur le plafond des loyers, nous resterons bien entendu attentif aux évolutions futures en la matière.
Me Sébastien COUVREUR – Avocat à la Cour – Partner