Luxembourg – Le nouveau cadrage légal de la colocation

 

Le cadrage légal de la colocation ( Partie V-fin)

Le législateur vient d’encadrer, via la loi du 23 juillet 2024, un aspect de la vie commune dans le cadre d’une occupation partagée d’un bien donné en location, en créant un régime spécifique. Un nouveau chapitre “I-bis – De la colocation” a été inséré dans la loi modifiée du 6 septembre 2006 portant sur bail à usage d’habitation dont les dispositions sont d’ordre public.

1. Les caractéristiques – les conditions ab initio du régime de la colocation

Pour  distinguer le régime de la colocation de la location ordinaire, une définition de la colocation est donnée qui est  la suivante « La colocation désigne la location d’un même logement par plusieurs locataires, appelés colocataires, qui optent, avec l’accord exprès du bailleur, pour l’application des règles spécifiques de la colocation en signant au plus tard à la date de signature du contrat de bail un pacte de colocation tel que prévu par l’article 2ter , et est formalisée par la conclusion par écrit d’un contrat de bail unique entre les locataires et le bailleur, dans lequel la date de signature dudit pacte est reprise. ».

Il découle de cette définition que le contrat de colocation n’est pas automatique, limité au niveau des personnes pouvant bénéficier de ce régime et subordonné à des formalités.

• Un régime facultatif et sous condition

Même si les dispositions relatives à la colocation sont des règles impératives auxquelles il n’est pas permis d’y déroger, c’est un régime qui n’est pas obligatoire. Il reste optionnel dans le chef des co/locataires qui décident ou non d’être soumis à l’application des règles spécifiques de la colocation sous condition d’obtenir l’accord express du bailleur. Sans cet accord express du bailleur, une des conditions n’étant pas remplie dès le départ, il n’est pas possible de soumettre la location au régime de la colocation et ce même en présence d’un pacte de colocation.

• L’exigence de deux contrats distincts signés simultanément

 

Il faut deux contrats distincts écrits et signés simultanément :  un pacte de colocation signé au plus tard à la date de signature du contrat de bail par les colocataires et un contrat de bail unique, reprenant la date de signature dudit pacte, signé entre le bailleur et tous les locataires.

• Les conditions minima liées au logement

 

En ce qui concerne le logement, aucune définition n’est donnée par le législateur. Il précise simplement les conditions minimales y afférentes. Il faut que ce soit un même logement pris en location par tous les locataires comprenant au minimum une pièce d’habitation ou un local sanitaire qui soit commun à tous les colocataires.

Dans la mesure où nous avons la loi et son règlement d’exécution du 20 décembre 2019 relatives aux critères de salubrité, d’’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres données en location ou mis à disposition à des fins d’habitation qui sont d’application en matière de location, il ne faut pas s’arrêter à l’interprétation littérale des notions « comprenant au minimum une pièce d’habitation ou un local sanitaire qui soit commun à tous les colocataires ».

Il y a lieu de rappeler que selon la prédite loi de 2019, le logement est défini comme étant « un immeuble ou une partie d’un immeuble destiné à l’habitation, comprenant au moins une pièce de séjour, une niche de cuisine et une salle de bain avec toilette ». De même, selon son prédit règlement d’exécution[1] qui déterminent les critères minimaux de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité auxquels doivent répondre les logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation, en son article 11, les critères d’habitabilité sont précisés[2].

Finalement, il est opportun de relever que la loi modifiée du 21 septembre 2006 ne s’applique qu’aux contrats de bail qui constituent la résidence principale du locataire étant donné que l’article 3 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation exclut les résidences secondaires de son champ d’application. Qu’en est-il de la situation si le logement ne serait pas affecté par un des colocataires comme sa résidence principale ? Peut-on dès lors exclure du régime spécifique de la colocation tous les colocataires ou appliquer des régimes distincts ?

• Les conditions liées aux personnes

Le régime de la colocation peut être choisi par tous les locataires à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un partenariat tel que prévu par la loi modifiée du 9 juillet 2004 relative aux effets légaux de certains partenariats.

Au vu de l’exclusion des couples mariés ou liés par un PACS du régime de la colocation, la question d’application du régime de la colocation peut s’imposer si deux colocataires se marient ou se pacsent en cours de bail de colocation. C’est une situation qui arrive fréquemment. Cependant, elle n’a pas été réglée par le législateur. Dans ces hypothèses, la question est de savoir quel serait l’impact de ce changement de situation sur la validité du régime de la colocation. Autrement dit, le contrat de colocation serait-il transformé en un contrat de location ordinaire ?  La réponse à cette question reste ouverte et devrait être tranchée par la jurisprudence.

• Un nouvel instrument : le pacte de colocation

Le nouvel article 2bis de la loi du 21 septembre 2006 prévoit que les colocataires signent un pacte de colocation au plus tard au jour de la signature du contrat de bail de colocation. L’objectif du pacte est de formaliser les aspects de la vie commune ainsi que de prévoir les modalités pratiques de la vie en colocation.

• Les indications minimales

 

Ledit pacte doit contenir, à minima, les 7 points suivants :

1° la répartition du loyer entre colocataires lorsque celle-ci n’est pas prévue par le contrat de bail ;

2° la répartition des charges communes entre colocataires ;

3° l’inventaire des biens meubles précisant leur propriétaire ;

4° les modalités de conclusion des contrats d’a1wrovisionnement et d’assurance relatifs au bien loué ;

5° les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire, y compris la forme de notification du congé aux autres colocataires ;

6° les conditions de constitution et de récupération de la garantie locative ;

7° les modalités de résolution des conflits entre les colocataires.

Dans la mesure où les dispositions relatives à la location sont d’ordre public qui sont des dispositions impératives dont le législateur n’a pas prévu de sanction dans l’hypothèse de leur violation ou de leur non-respect.  Quelles sont les répercussions d’une telle violation sur le contrat de bail ou leur impact sur la validité du contrat de bail ?

• L’exigence d’un état des lieux intermédiaire

Le législateur impose aux colocataires dans le cadre de leur pacte une obligation de procéder à un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d’un colocataire afin de déterminer les responsabilités de chacun et de ventiler les frais de réparation locative. Or, un état des lieux est un document descriptif des lieux avant la prise en possession des lieux et à la sortie des lieux, c’est-à-dire, il décrit l’état des pièces et des équipements avec indications sur état à un moment précis. L’état des lieux n’a pas pour objectif de déterminer une quelconque responsabilité qui reste une question juridique.

• L’adaptation du pacte à chaque changement de situation

 

Au vu de la situation spécifique de la colocation, le pacte devra être adapté et signé par tous les colocataires, notamment dans les cas suivants :

• en cas de départ anticipé d’un colocataire,
• en cas d’arrivée d’un nouveau colocataire.

 

Comme nous venons de souligner que le pacte de colocation est signé uniquement entre colocataires.

La signature du bailleur n’est pas requise sur ce document qui n’a pour vocation que de régler les modalités pratiques de la colocation, et notamment les modalités de répartition du loyer, des charges et d’autres frais. La question de l’opposabilité du pacte de colocation pourrait se poser, notamment concernant l’opposabilité de la répartition des frais y prévus au bailleur.

3-         Un contrat de bail unique entre le bailleur et tous les colocataires

 Un contrat de bail unique sera signé entre d’une part, les colocataires, et d’autre part, le bailleur. Le contrat de bail de colocation devra contenir, à l’instar des contrats de bail d’habitation soumis à la loi modifiée du 21 septembre 2006, contenir, à minima, et sous peine de nullité, les mentions obligatoires prévues par l’article 5 (1) de ladite loi (cf. I. 2.). De plus, le contrat de bail de colocation devra également mentionner la date de signature du pacte de colocation.

Ainsi, telle que nous avons exposé dans la partie (I), le contrat de bail doit être rédigé par écrit et doit contenir, sous peine de nullité, plusieurs mentions obligatoires, à minima :

• l’identité complète de toutes les parties contractantes,
• la date de prise d’effet du bail,
• la désignation de toutes les pièces et parties de l’immeuble couvrant l’objet du bail,
• le montant du loyer,
• le montant des acomptes sur les charges ou du forfait pour charges,
• le supplément de loyer pour le mobilier,
• le montant de la garantie locative éventuellement stipulée,
• la mention suivant laquelle le loyer sollicité par le bailleur respecte le plafond légal du loyer annuel.

Également, dans le cadre de la colocation : c’est la somme des loyers perçus qui ne peut pas dépasser le système de 5% (ce qui selon nous rend beaucoup moins attractif ce modèle économique, qui risque partant de diminuer voire péricliter au Luxembourg avec une augmentation limitée à 10% du loyer en cours dans la limite du 5% du capital investi.

Finalement, la loi modifiée du 21 septembre 2006 prévoit expressément en son article 3 que la période biennale pendant laquelle aucune adaptation du loyer ne peut être opérée prend fin “de plein droit” s’il y a changement de locataire. Pourrait alors se poser la question de savoir si le départ anticipé d’un colocataire met également fin à cette période de deux ans.

• Difficultés d’application quant au régime de la responsabilité et de la solidarité

Rappelons que les obligations principales du locataire peuvent être résumées comme suit : : payer le loyer aux termes convenus, jouir des lieux en bon père de famille et de restituer les lieux en leur pristin état.

Le législateur a retenu une responsabilité solidaire des colocataires vis-à-vis du bailleur en mettant en place deux niveaux de responsabilité :

 

• L’organisation de la responsabilité des colocataires entre eux :
• une responsabilité suivant la répartition effectuée dans le pacte,
• une responsabilité suivant l’état des lieux intermédiaire,
• une responsabilité à parts égales à défaut d’indication du pacte.

 

• L’organisation de la responsabilité des colocataires vis-à-vis du bailleur:
• une responsabilité solidaire: un pour tous, tous pour un :
• l’étendue de la solidarité : les loyers, charges, décompte des frais locatifs, dégâts locatifs, les frais de remise en état et l’indemnité d’indisponibilité

 

L’enjeu de la responsabilité réside dans le fait qu’en cas des loyers impayés ou de paiement partiel, le bailleur peut réclament le paiement intégral à tous ou à un des colocataires le plus solvables. La question de l’opposabilité de la responsabilité telle que répartie par le pacte de colocation ou par les états de lieux de sorties pourrait se poser au bailleur si ce dernier recherche la responsabilité du colocataire le plus solvable.

• La résiliation anticipée du bail et la libération des colocataires

Plusieurs hypothèses sont prévues par les dispositions légales suivant lesquelles le contrat de bail peut prendre fin soit à l’égard de tous les colocataires soit à l’égard d’un seul.

• Les conditions de résiliation anticipée du bail :

 

-à l’initiative de tous les colocataires : le congé est donné par l’ensemble des colocataires avec un préavis de 3 mois qui doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception,

-à l’initiative d’un colocataire : le congé est donné par un seul colocataire avec un préavis de 3 mois par lettre recommandée avec accusé de réception qui doit être simultanément au bailleur ainsi qu’à tous les autres colocataires. Ce colocataire, désirant sortir du bail, à l’obligation de trouver un remplaçant sinon de démontrer avoir effectué une recherche active et suffisante : publication dans la quinzaine du début de préavis d’une annonce dans deux médias publiant des offres immobilières relatives au marché luxembourgeois,

-à l’initiative du bailleur : si au moins la moitié des colocataires ont donné leur congé dans un intervalle de 3 mois, dans un délai d’un mois à partir du dernier congé, le bailleur peut donner congé à tous les colocataires par LRAR avec un préavis de 3 mois.

Le régime mis en place par le législateur est un système dérogatoire au principe de droit commun. En effet, il y a impossibilité de résilier un contrat à durée déterminée avant son échéance, sauf accord des parties. Quelle que soit la durée déterminée du bail, le colocataire peut sortir du bail avant son échéance en vertu des dispositions légales qui est ainsi dérogatoire à la volonté des parties.

Il est aussi dérogatoire au principe de l’article 12 de la loi de 2006 qui précise que tout contrat de bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à durée indéterminée sauf si le bailleur dispose d’un motif légitime pour s’opposer à la prorogation légale du bail. Dans l’hypothèse de la résiliation du bail par le bailleur, plusieurs questions peuvent être soulevées. Notamment, imaginons le cas où le bailleur donne un congé non pas dans un délai d’un mois à partir du dernier congé mais dans un délai de 2 mois. La résiliation du bailleur sera-t-elle valable ? De même, qu’en est-il de la situation si le congé ainsi donné par bailleur est sujet à des contestations des colocataires qui n’ont pas résilié le bail et qui veulent rester dans les lieux ? Pour faire face à de telle situation, le bailleur doit-il avoir un motif légitime pour s’opposer à la prorogation du bail dans le chef des colocataires ne voulant pas libérer les lieux ?  Au vu de la carence de la loi, les réponses seront à donner cas par cas par les juridictions du fond.

• L’extinction des obligations et la libération des colocataires :

 

Dans le cadre d’une location à durée déterminée, il n’est pas possible au locataire de sortir des relations contractuelles avant son échéance et sauf accord des parties pour un départ anticipé. Or, dans le cadre de la colocation, le système mis en place par le législateur est bien spécifique et dérogatoire au droit commun.

 

Afin de favoriser le système de la colocation, le législateur a limité la durée des engagements du colocataire en lui permettant de se libérer de ses engagements résultants du pacte de colocation ou du contrat de bail comme suit :

– à la date de signature d’un avenant au contrat de bail accord sur nouveau locataire,

-à la date d’expiration du préavis de 3 mois sous condition de justifier d’une recherche active et suffisant ou au plus tard à l’expiration d’un délai de 3 mois après la date d’expiration du préavis.

Le législateur libère en même temps la caution en précisant que l’engagement de la caution du locataire sortant s’éteint à la même date.

 

Me Sevinc GUVENCE – Avocat à la Cour – Senior Associate

Me Laure NACACHE – Avocat à la Cour

 

 

 

 

[1]  Selon l’article 1^er : Le présent règlement s’applique aux logements et chambres donnés en location à ou mis à disposition d’un ou de plusieurs occupants à des fins d’habitation, à titre onéreux ou à titre gratuit

 

[2] 1-La hauteur d’un logement, d’une chambre ou d’un local collectif, ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres, sauf la partie mansardée. Un logement, une chambre ou un local collectif exploité dans les combles a, sur au moins deux-tiers de son étendue, une hauteur libre sous plafond d’au moins 2,00 mètres. Le restant de son étendue a une hauteur libre sous plafond se situant entre 1,80 et 2,00 mètres.

2-En présence d’un logement avec au moins deux chambres à coucher respectivement d’au moins deux chambres, le local collectif doit comprendre une cuisine équipée d’une surface minimale de 8 m2.

En cas de cinq occupants ou plus, le local collectif doit comprendre une pièce de séjour d’une surface minimale de 10 m2, augmentée de 1,5 m2 par occupant supplémentaire. Cette pièce de séjour séparée des chambres n’est pas requise lorsque le local collectif comprend une cuisine équipée d’une surface minimale de 13 m2 augmentée de 1,5 m2 par occupant supplémentaire.

La cuisine ou la pièce de séjour doivent disposer d’au moins 0,75 place à table assise par occupant.